Uw home equity-lening herfinancieren: een handleiding

U kunt om verschillende redenen overwegen uw woninglening te herfinancieren. Misschien wilt u uw maandelijkse betaling verlagen door een lagere rente te krijgen of door uw lening te verlengen. Misschien wilt u uw leningstermijn verkorten, zodat u op de lange termijn minder rente betaalt en eerder schuldenvrij bent. Misschien wilt u zelfs meer geld uit uw huis halen. Wat uw reden ook is, hier zijn uw opties en de stappen die u in elk geval moet nemen.

Optie 1: Doe een uitbetalingsherfinanciering.

Een uitbetaling van uw woning kan een goede manier zijn om een ​​lening met eigen vermogen te herfinancieren als u ook uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Wanneer uw nieuwe lening wordt afgesloten, gaat een deel van de opbrengst naar de aflossing van uw eerste hypotheek en het uitbetalingsgedeelte betaalt uw oude lening met eigen vermogen af. Als je voldoende eigen vermogen hebt, kun je misschien wat extra geld op zak krijgen. (Meer informatie in Uw eigen vermogen gebruiken voor contant geld en Hoe twee hypotheken te combineren tot één?)

Stel uzelf deze vragen wanneer u overweegt of het zinvol is om uw eerste hypotheek te herfinancieren: heeft u een lening met variabele rente die u in een lening met vaste rente wilt veranderen voordat de rente stijgt? Heeft u een lening met een vaste rente met een hogere rente dan u vandaag zou kunnen krijgen? (Lezen Moet u uw hypotheek herfinancieren als de rentetarieven dalen?) Heeft u een FHA-lening (zie Inzicht in FHA-leningen) dat was het enige waarvoor u destijds in aanmerking kon komen, maar nu zijn uw omstandigheden verbeterd en wilt u een goedkopere conventionele lening zonder hypotheekverzekering? Net zoals er veel redenen zijn waarom u een lening op uw eigen vermogen wilt herfinancieren, zijn er veel redenen waarom u uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Geld besparen of een onhoudbare lening afsluiten voor een lening die u beter kunt beheren, moeten uw belangrijkste overwegingen zijn.

Om in aanmerking te komen voor een herfinanciering, moet u de woning minimaal zes maanden in bezit hebben. U moet voldoende eigen vermogen hebben om het hoofdsaldo van uw eerste hypotheek af te betalen, af te betalen wat u verschuldigd bent aan uw eigen vermogen en nog steeds een belang van 20% in uw huis te hebben. De geldschieters verkopen gewoonlijk de hypotheken die ze hebben verkregen aan Fannie Mae of Freddie Mac. Om dit te doen, moeten ze de kredietrichtlijnen van Fannie of Freddie volgen. Fannie koopt geen uitbetaling van herfinancieringsleningen voor een hoofdwoning van één eenheid (d.w.z. uw huis) met een lening / waarde-ratio van meer dan 80%. Als u een lening met een hoog saldo heeft (limieten variëren per provincie), kan uw LTV-ratio niet hoger zijn dan 60%. Als u uw woning de afgelopen zes maanden te koop heeft aangeboden, is de maximaal toegestane lening / waarde-ratio 70%. U hebt ook een minimale credit score van 640 tot 680 nodig, afhankelijk van uw lening-tot-waarde ratio. Begrijp dat geldschieters hun eigen, strengere normen kunnen hebben (zie Hoe geldverstrekkers hypotheken voorkomen) en vereisen een hogere score. Zie voor meer informatie Waarom is de verhouding lening / waarde van belang?

Hier is een voorbeeld van hoe de lening-naar-waarde-vereisten werken bij een typische uitbetalingsherfinanciering waarvoor 80% LTV vereist is. Als je huis $ 300.000 waard is, moet je $ 60.000 aan eigen vermogen over hebben nadat je een uitbetaling hebt gedaan. Dat betekent dat uw eerste hypotheek plus uw lening met eigen vermogen niet meer dan $ 240.000 kan bedragen. Het is goed om te begrijpen hoe de berekening werkt (zie Hoe bereken ik hoeveel eigen vermogen ik heb?), maar u kunt een online uitbetalingsherfinancieringscalculator gebruiken om snel de wiskunde voor uw situatie uit te voeren. Om erachter te komen hoeveel eigen vermogen u heeft, bestelt uw geldschieter een taxatie, die u een paar honderd dollar kost. (Meer informatie in De thuisbeoordeling: uw sleutel tot een succesvolle herfinanciering.)

Het nadeel van de keuze voor de cash-out refi-optie is dat de sluitingskosten die gepaard gaan met een eerste hypotheek meestal veel hoger zijn dan die van een lening met eigen vermogen. Als u herfinanciert om geld te besparen, moet u uw break-even periode berekenen en zien voor hoeveel maanden u de nieuwe lening nodig hebt voordat u vooruit komt na het sluiten van de kosten. Hoe korter de break-even periode, hoe beter. Uw geldschieter kan u uw afsluitingskosten laten financieren, waardoor deze extra kosten op de korte termijn gemakkelijker worden. Maar als uw doel is om op de lange termijn minder uit te geven, betaal ze dan vooraf. Anders betaal je rente over ze totdat je lening is afbetaald. Een andere mogelijkheid, als u een relatief klein hypotheeksaldo herfinanciert, is om een ​​geldschieter te vinden die een speciaal product aanbiedt. US Bank biedt bijvoorbeeld een slimme herfinanciering voor saldi van minder dan $ 150.000 zonder afsluitingskosten.

Optie 2. Herfinancieren in een nieuwe lening voor eigen vermogen

Als u tevreden bent met uw eerste hypotheek, wilt u misschien herfinanciering met een nieuwe lening voor eigen vermogen. Misschien wilt u een nieuwe lening krijgen voor hetzelfde bedrag als uw huidige lening om geld te besparen met een lagere rente en / of een kortere looptijd. U bent misschien geïnteresseerd in een nieuwe lening voor een groter bedrag als u nieuwe uitgaven hebt waarvoor u wilt lenen. Of misschien wilt u een nieuwe lening met een langere looptijd om uw maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken, rekening houdend met het feit dat u op deze manier op de lange termijn meer rente betaalt. Maar het is een betere optie dan in gebreke blijven met uw bestaande lening als u problemen ondervindt bij het uitvoeren van de betalingen. (Lezen Home-equityleningen: wat u moet weten.)

Nogmaals, u moet voldoen aan de minimale lening-naar-waarde-vereisten om in aanmerking te komen, maar deze vereisten zijn lager voor leningen met een eigen vermogen dan voor een herfinanciering. De vereisten verschillen per geldschieter, maar als u bijvoorbeeld lid bent van een kredietunie, kunt u tot 90% of zelfs 100% van de waarde van uw woning lenen, vooral als u uitstekende kredietwaardigheid hebt en de kredietvoorwaarden gunstig zijn. U hebt een credit score van minimaal 620 nodig voor een home-equitylening, hoewel uw rente behoorlijk hoog zal zijn met een lage score. De beste tarieven gaan naar leners met een score van 740 of hoger. Geldschieters betalen vaak de meeste of alle sluitingskosten van een lening met eigen vermogen, tenzij u de lening vroegtijdig sluit, binnen de eerste 24 tot 36 maanden, in welk geval u de geldschieter enkele honderden tot enkele duizenden dollars moet terugbetalen voor de afsluiting kosten, afhankelijk van uw locatie en de omvang van de lening.

U moet offertes van verschillende geldschieters krijgen om te zien hoe de rentevoet op een nieuwe lening met eigen vermogen zich verhoudt tot het doen van een uitbetaling refi, ervan uitgaande dat u geïnteresseerd bent in en in aanmerking komt voor beide opties. Over het algemeen hebben home-equityleningen en cash-out refis hogere rentetarieven dan het eenvoudig herfinancieren van een eerste hypotheek. Een uitbetaling van herfinanciering heeft soms ook een hogere rentevoet dan een lening met een eigen vermogen. In beide gevallen hangt het tarief af van de verhouding tussen uw lening en waarde en uw kredietwaardigheid. (Zien Inzicht in eigenvermogensleningspercentages.)

Met ofwel de uitbetaling van herfinanciering of de nieuwe lening voor eigen vermogen, moet u voldoen aan alle gebruikelijke hypotheekkwalificatienormen, zoals voldoende inkomen en voldoende schulden om de voorgestelde maandelijkse betalingen te doen, een stabiel arbeidsverleden en een goede credit score. U moet ook documentatie indienen om financieel in aanmerking te komen. Verzamel uw twee meest recente bankafschriften, loonstroken, W-2's en federale belastingaangiften; huiseigenaren verzekering aangiften pagina; door de kredietgever vereiste overstromingsverzekering (zie Inzicht in geldschieters die verplicht zijn tegen overstromingen); aangiftepagina, indien van toepassing; en uw meest recente hypotheek- en hypotheekrekeningen. Wees bereid om andere documenten te verstrekken op verzoek van de uitlener van de lening, vooral als u zelfstandige bent. (Lezen Eigen baas? 5 stappen om een ​​hypotheek te scoren.)

Het komt neer op

Uiteindelijk is het aan de geldschieter om te bepalen of u in aanmerking komt voor een uitbetaling van een herfinanciering of een nieuwe lening voor eigen vermogen. U kunt in aanmerking komen met sommige geldschieters en niet met andere, omdat de kredietnormen enigszins variëren. Kijk rond met banken, hypotheekmakelaars, online geldschieters en kredietverenigingen om de beste deal te vinden. En als u gaat herfinancieren, zorg er dan voor dat u de opbrengsten verstandig gebruikt (zie 6 tips om goedgekeurd te worden voor een hypotheek).

 

Bekijk de video: Credit Card Reform After the Financial Crisis: Rio Rancho Town Hall, New Mexico (Oktober 2019).

Loading...