Een huis kopen voor een renteverhoging

Weinig economische gebeurtenissen krijgen zoveel aandacht als de beleidsvergaderingen van de Federal Reserve. Iedereen wil weten of en wanneer de Fed eindelijk de rente gaat verhogen - na een ongekend nul-gebonden regime - en wat de mogelijke fall-out zou kunnen zijn. De woningmarkt is bijzonder interessant, deels omdat de verkoop van huizen zo afhankelijk is van de rente en deels omdat de instorting van de huizenmarkt de laatste grote recessie heeft aangewakkerd.

Direct of indirect heeft een renteverhoging gevolgen voor iedereen met een hypotheek. Dit is het meest voor de hand liggend voor mensen met een variabele rente hypotheken (ARM's), omdat hun maandelijkse rentebetalingen onmiddellijk zullen stijgen.

Het tarief van de federale fondsen is sinds 2008 op of nabij 0, wat zich vertaalt naar een record lage hypotheekrente in de Verenigde Staten. Tussen medio 2014 en medio 2015 werd de gemiddelde 30-jarige vaste lening voor minder dan 4% afgewikkeld. Huiskopers hebben nog nooit zo goedkoop krediet gezien, en veel huidige huiseigenaren konden herfinancieren naar aantrekkelijke nieuwe tarieven.

Stijgende rentetarieven zouden de hypotheekmarkt met lage rente in gevaar brengen, die kopers en verkopers beïnvloedt, zij het op verschillende manieren. In het algemeen kunnen kopers het zich veroorloven om in een duurder aanbod van huizen te kopen wanneer de rentetarieven laag zijn, omdat hun maandelijkse rentebetalingen worden verlaagd. Naarmate de tarieven stijgen, worden kopers uit dure markten geduwd, althans in eerste instantie; als te veel kopers uit een markt worden geprijsd, zullen de vraagprijzen waarschijnlijk dalen.

Hoe renteverhogingen optreden

Moderne centrale banken, waaronder de Federal Reserve, beïnvloeden de rentetarieven door de hoeveelheid geld die in de economie circuleert te veranderen. Dit gebeurt normaal gesproken door de aankoop of verkoop van Amerikaanse Treasurys, die het basistarief vormen op kapitaalmarkten.

Stel dat de Fed de rente in de economie wil verhogen. Met behulp van de afdeling Treasury verkoopt de Federal Reserve Treasurys op de markt. Beleggers (meestal banken, overheden en andere grote instellingen) kopen die Treasurys met contant geld en het contante geld staat gewoon op de balans van de Fed.

Cash op de Fed-balans circuleert niet langer in de economie, waardoor de geldhoeveelheid effectief wordt verminderd. Er zijn meer Treasurys op de markt die concurreren om verkopers, en er is minder geld beschikbaar om de prijs van deze Treasurys te bieden. Beide factoren onderdrukken de schatkistprijzen, waardoor hun rendement stijgt. (Vergeet niet dat Treasurys en andere obligaties hogere opbrengsten hebben tegen lagere prijzen, omdat het verschil tussen de aankoopprijs en de terugkoopprijs groter is.)

Schatkistobligaties vormen de veiligste manier om een ​​rendement op de markt te behalen, dus alle andere producten - inclusief hypotheken - moeten extra rendement toevoegen om investeerders en geldschieters weg te lokken van Treasurys. Wanneer het rendement op Treasurys stijgt, stijgen ook andere rentetarieven in de economie.

Stijgende rentetarieven en financieringskosten

Renteverhogingen maken geld lenen duurder en huizenkopers gebruiken hypotheekleningen voor vrijwel alle aankopen van huizen. Hypotheken hebben vaak een multidecade-vooruitzicht, dus kredietverstrekkers zullen waarschijnlijk beginnen met het verhogen van de rente voordat de Fed dat doet; kredietverstrekkers weten immers dat er uiteindelijk een renteverhoging komt.

Zelfs een half procentpunt maakt in de loop van de tijd een groot verschil. Stel dat een koper gedurende 30 jaar een lening van $ 250.000 sluit tegen 3,92% (ruwweg de gemiddelde marktrente in september 2015); zijn maandelijkse betaling zou uit moeten komen op ongeveer $ 1.182, en de totale kosten van zijn hypotheek zullen naar verwachting ongeveer $ 425.000 bedragen.

Verander de rente in 4,42% en het maandelijkse betalingsbedrag wordt verplaatst naar $ 1,255. Dit lijkt misschien niet zo veel, maar de totale kosten van de hypotheek overschrijden nu $ 451.000 - een stijging van $ 26.000.

Stijgende rentetarieven en huizenprijzen

Het is duidelijk om te zien dat een renteverhoging door de Fed de financiering duurder maakt, maar het is minder duidelijk wat de impact zal zijn op de huizenprijzen.

Er is geen strikt historisch verband tussen huizenprijzen en renteverhogingen. Er bestaat een veel betere correlatie tussen de huizenprijzen en de groei van het bruto binnenlands product (bbp); de vraag naar nieuwe woningen groeit vaak wanneer de economie zoemt.

Een stijgende rente kan beide kanten breken. Veel voorspellers zijn bezorgd dat een stijgende rente een onstabiele economie zal doen schudden, wat de vraag naar huizenaankopen zou onderdrukken. Combineer dit met strengere financieringsvoorwaarden en het is gemakkelijk te raden dat de huizenprijzen zouden dalen.

Sinds tenminste het midden van de jaren tachtig viel een stijgende rente normaal gesproken echter samen met een gezondere economie. Dit betekent meer kopers op de markt, meer huizen worden gebouwd en hogere prijzen.

Aspirerende huizenkopers moeten niet teveel nadenken over het Fed-beleid. Zelfs als de tarieven bescheiden stijgen - de meesten verwachten een kwartpuntstijging eind 2015 of begin 2016 - de financieringskosten zullen in de buurt van historische dieptepunten liggen. Natuurlijk zijn er veel andere belangrijke overwegingen, zoals het inkomen van een koper of de woning in een goede buurt is. Uiteindelijk zou een kleine renteverhoging slechts een bescheiden invloed moeten hebben op koopbeslissingen.

Conclusie

De gemiddelde 30-jarige hypotheek met vaste rente in augustus 2015 bedroeg 3,91%, volgens Freddie Mac. Dit is eind 2012 boven de recorddiepte van 3,35%, maar nog steeds ver onder de historische niveaus. Overweeg dat het gemiddelde percentage 4,69% was in 2010, 5,87% in 2005, 8,05% in 2000 en 13,74% in 1980.

Als een huiskoper op zoek is naar een dure, bloeiende vastgoedmarkt, zoals San Diego, Denver, Dallas of San Francisco, kan er een impuls zijn om een ​​lager tarief vast te leggen voordat de Fed een hogere rente beoogt.

Stijgende tarieven maken op de lange termijn (25 en 30 jaar) een groter verschil, maar ze hebben slechts een bescheiden maandelijks effect. Als het onwaarschijnlijk is dat een aspirant-koper lange tijd in een woning zal verblijven, krijgen rentetarieven een veel minder belangrijke betekenis.

Stijgende rentetarieven verkleinen de kans op een nieuwe barst in de huizenbubbel, zoals die in 2007. Het is op de lange termijn veiliger voor huiseigenaren om een ​​stabiel, stijgend renteklimaat te hebben. Het is moeilijk om de economische impact van een Fed-stijging te voorspellen, maar de geschiedenis laat zien dat activa-bubbels ontstaan ​​wanneer de tarieven laag zijn, en niet andersom.

Bekijk de video: Wat je studieschuld betekent voor je hypotheek (Oktober 2019).

Loading...