Rent-to-own-huizen: hoe het proces werkt

Bij een typische thuisaankoop vindt de verkoop plaats kort nadat het aanbod is aanvaard en de transactie bij het sluiten is voltooid. Omdat de meeste kopers geen geld hebben om contant te betalen, wordt meestal een hypotheek gebruikt om de aankoop te financieren. De koper legt een bepaald percentage van de aankoopprijs vast (de aanbetaling) en betaalt de geldschieter vervolgens in regelmatige termijnen over een periode totdat het saldo is afbetaald.

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek moeten potentiële kopers een goede kredietscore hebben en contant betalen voor een aanbetaling. Zonder deze is het kopen van een huis op de traditionele manier misschien geen optie. Er is echter een alternatief. Met een huur-tot-eigen overeenkomst stemt een koper ermee in om de woning voor een bepaalde tijd te huren voordat hij een optie uitoefent om de woning te kopen wanneer of voordat de huurovereenkomst afloopt.

Hier is hoe het huren van een huis werkt en wanneer het een goede keuze kan zijn voor iemand die een huis wil kopen.

Elementen van een huurcontract

In een huur-tot-eigen overeenkomst kunnen potentiële kopers meteen een huis betrekken, met een aantal jaren om te werken aan het verbeteren van hun credit score en / of sparen voor een aanbetaling. Hoewel veel staten hun eigen voorschriften hebben en geen twee huur-op-eigen contracten gelijk zijn, huurt iemand in een huur-op-eigen overeenkomst het onroerend goed meestal voor een bepaalde tijd (meestal een tot drie jaar), waarna hij of zij kan het huis van de verkoper kopen. Het is niet zo eenvoudig als drie jaar huur betalen en dan het huis kopen. Aan bepaalde voorwaarden moet worden voldaan, in overeenstemming met het contract.

Optiegeld:In een huur-aan-eigen overeenkomst betaalt de potentiële koper de verkoper een eenmalige, meestal niet-terugbetaalbare vergoeding genaamd optiegeld of optie-vergoeding. Dit geeft hem of haar de optie om het huis in de toekomst te kopen. Het is belangrijk op te merken dat sommige contracten (lease-optiecontracten) de potentiële koper derechts maar niet de verplichting te kopen wanneer de huurovereenkomst afloopt. Als hij of zij aan het einde van de huurovereenkomst niet besluit het onroerend goed te kopen, vervalt de optie. Als de formulering 'lease-aankoop' is, zonder het woord 'optie', zou de koper wettelijk verplicht kunnen zijn om het onroerend goed aan het einde van de lease te kopen. Het verduidelijken van de formulering is een van de vele redenen waarom kopers het contract door een onroerendgoedadvocaat moeten laten controleren voordat ze ermee instemmen.

De grootte van de optie is bespreekbaar. Er is geen standaardtarief. Het varieert meestal tussen 2,5% en 7% van de aankoopprijs. In sommige (maar niet alle) contracten kan het optiegeld bij het sluiten geheel of gedeeltelijk worden toegepast op de aankoopprijs. Dat is een waardevolle clausule. Bedenk dat als een huis een aanschafprijs heeft van $ 200.000 en een optieoptie van 7%, de koper vooraf $ 14.000 moet betalen.

Aankoopprijs:Het contract zal specificeren wanneer en hoe de aankoopprijs van de woning zal worden bepaald. In sommige gevallen komen de koper en verkoper een koopprijs overeen wanneer het contract wordt ondertekend - vaak tegen of hogere prijs dan de huidige marktwaarde. In andere situaties komen de koper en verkoper overeen de prijs te bepalen wanneer de huurovereenkomst afloopt, op basis van de marktwaarde op dat toekomstige tijdstip. Veel kopers geven er de voorkeur aan om indien mogelijk de aankoopprijs te "vergrendelen", vooral op markten waar de huizenprijzen mogelijk stijgen.

Huur:Tijdens de leaseperiode betaalt de potentiële koper de verkoper een bepaald bedrag aan huur, meestal elke maand. De leaseperiode is bespreekbaar, maar varieert vaak tussen een en drie jaar. In veel contracten wordt een percentage van elke maandelijkse huurbetaling op de aankoopprijs toegepast. Neem bijvoorbeeld aan dat in het contract staat dat de koper elke maand $ 1.200 betaalt voor huur en dat 25% daarvan wordt bijgeschreven op de aankoop. Als de leaseperiode drie jaar is, verdient de koper $ 10.800 huurkrediet om toe te passen voor de aankoop ($ 1.200 x 0,25 = $ 300; $ 300 x 36 maanden = $ 10.800). Vaak zal de door de verkoper in rekening gebrachte huur iets hoger zijn dan het "gangbare tarief" voor het gebied om het huurkrediet te ontvangen dat de koper ontvangt.

Onderhoud: Afhankelijk van de voorwaarden van het contract, kan de potentiële koper verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het onroerend goed en betalen voor eventuele reparaties, huiseigenarenverenigingen, onroerendgoedbelasting en verzekeringen. Omdat de verkoper uiteindelijk verantwoordelijk is voor verenigingskosten, belastingen en verzekeringen (het is tenslotte nog steeds zijn of haar huis), kan de verkoper ervoor kiezen om deze kosten te dekken. Zelfs in dat geval heeft de koper nog steeds een verzekeringspolis van de huurder nodig om verliezen aan persoonlijke eigendommen te dekken en aansprakelijkheidsdekking te bieden als iemand gewond raakt terwijl hij thuis is of als de koper per ongeluk iemand verwondt.

Zorg ervoor dat onderhouds- en reparatievereisten in het contract zijn gespecificeerd. Het onderhoud van de woning - bijv. Het gras maaien, de bladeren harken en de goten schoonmaken - is heel anders dan het vervangen van een beschadigd dak.

Aankoop van het onroerend goed: Als de potentiële koper aan het einde van de leaseperiode besluit het onroerend goed niet te kopen (of niet in staat is om financiering te verkrijgen), vervalt de optie. De koper verliest het tot dat moment betaalde geld, inclusief het optiegeld en verdiend huurkrediet. Als de koper het onroerend goed niet kan kopen maar een wettelijke verplichting heeft om (zoals vermeld in het contract), kan een gerechtelijke procedure worden gestart.

Als de koper het onroerend goed wil kopen, vraagt ​​hij of zij meestal financiering aan (d.w.z. een hypotheek) en betaalt de verkoper volledig. Volgens de voorwaarden van het contract kan een bepaald percentage van het optiegeld en de betaalde huur in mindering worden gebracht op de aankoopprijs. De transactie is voltooid bij het sluiten en de koper wordt een huiseigenaar.

Ideale Kandidaten voor Rent-to-Own

Een huurovereenkomst kan een uitstekende optie zijn voor mensen die - maar niet financieel klaar staan ​​- huiseigenaar te worden. Een huur-tot-eigen overeenkomst geeft hen de kans om hun financiën op orde te krijgen (door hun kredietscore te verbeteren en geld te besparen voor een aanbetaling, bijvoorbeeld) terwijl ze het huis "vergrendelen" dat ze willen bezitten. Als het optiegeld of een percentage van de huur in de richting van de aankoopprijs gaat, mogen ze ook wat eigen vermogen opbouwen.

Potentiële kopers moeten erop kunnen vertrouwen dat ze klaar zijn om de aankoop te doen wanneer de leaseperiode afloopt, zodat ze aan eigen werk kunnen werken. Anders zullen ze het optiegeld hebben betaald - wat aanzienlijk zou kunnen zijn - en een premie op huur voor 12 tot 36 maanden, met niets om aan het einde te laten zien.

Als er een goede kans is dat potentiële kopers nog steeds niet in staat zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek of andere financiering te verkrijgen tegen de tijd dat de lease vervalt, moeten ze in plaats daarvan doorgaan met huren (met een "normale" lease), krediet opbouwen en sparen voor een aanbetaling. Als ze klaar zijn, kunnen ze vervolgens kiezen uit elk huis op de markt in hun prijsklasse.

Het komt neer op

Een huur-tot-eigen overeenkomst stelt potentiële kopers in staat om naar een huis te verhuizen (misschien zelfs hun droomhuis) terwijl ze hun financiën krijgen om het huis enkele jaren in de toekomst te kopen. Het is niet zonder risico's, want ze kunnen uiteindelijk geld verliezen als ze het onroerend goed niet (of niet) kopen wanneer de huurovereenkomst afloopt. Het is van vitaal belang voor kopers om elk woord van het contract te lezen en te begrijpen en precies te weten waar ze aan beginnen.

Als het contract bijvoorbeeld ongeldig kan worden als de koper te laat is met één betaling, moet hij dat vooraf weten. Als de verkoper de koper kan verdrijven wegens het niet uitvoeren van reparaties, moet dit worden begrepen voordat de kandidaat-koper zich ook verbindt. Een huurovereenkomst is een juridisch bindend contract dat vaak gecompliceerde taal bevat. Zelfs als een makelaar assisteert bij het proces, is het essentieel voor kopers om een ​​gekwalificeerde makelaar te raadplegen die het contract en hun rechten kan verduidelijken - voordat ze iets ondertekenen.

Bekijk de video: Building a Shipping Container Home. EP01Permits and Foundation Design (Oktober 2019).

Loading...