De thuisbeoordeling: uw sleutel tot een succesvolle herfinanciering

Wanneer u uw hypotheek herfinanciert, hangt alles af van de beoordeling. Als de waarde van je huis zo laag is dat je onder water bent, kun je niet herfinancieren. Als uw taxatiewaarde uw eigen vermogen op minder dan 20% zet, loopt u vast bij het betalen voor een particuliere hypotheekverzekering (PMI) of brengt u contant geld naar de tafel om een ​​herfinanciering te doen. Bovendien krijgt u misschien niet de laagste rente, omdat kredietverstrekkers kredietnemers met minder eigen vermogen als risicovoller beschouwen. Als u overweegt herfinanciering, moet u de essentiële rol van de beoordeling in het proces begrijpen.

Wat is een thuisbeoordeling?

Een beoordeling is de mening van een erkende of gecertificeerde professional over de waarde van een woning door een belangeloze derde. De taxateur wordt betaald voor het leveren van de service voor het waarderen van uw huis, maar heeft geen invloed op het spel als het gaat om de vraag of u kunt herfinancieren vanwege de waarde die hij of zij bereikt. Bij een herfinancieringstransactie beschermt de beoordeling de bank door ervoor te zorgen dat deze de lener niet meer geld leent dan het onroerend goed waard is. Als het onroerend goed later om welke reden dan ook wordt afgeschermd, wil de geldschieter het onroerend goed kunnen doorverkopen en zijn geld terug kunnen krijgen.

De taxateur bezoekt uw huis gedurende 30 tot 45 minuten om de afmetingen te meten, de voorzieningen te onderzoeken en de algehele staat zowel binnen als buiten te evalueren, en neemt foto's van de buitenkant, de garage en elke binnenkamer. Hij of zij onderzoekt vervolgens de records van eigenschappen die vergelijkbaar zijn met die van u - idealiter eigenschappen in uw buurt die onlangs zijn verkocht. Op basis van het huisbezoek en deze gegevens komt de taxateur tot een professionele mening over hoeveel uw eigendom zou verkopen als u het op de markt zou brengen. De bank gebruikt deze waarde - samen met uw inkomsten, activa en kredietgeschiedenis - om te bepalen hoeveel het u zal lenen.

Hoe thuisbeoordelingen werken in de huidige markt

Drie soorten herfinancieringstransacties vereisen geen beoordeling. Noch de stroomlijning van de federale huisvestingsadministratie, noch de renteverlagingslening van de veteranenadministratie vereist dit. In bepaalde gevallen geeft het Home Affordable Refinance Program er ook geen een. Alle andere soorten herfinancieringstransacties vereisen een beoordeling.

Federale voorschriften bepalen hoe geldschieters en taxateurs zich tijdens het beoordelingsproces moeten gedragen. Na de huisvestingscrisis wilde de regering de onafhankelijkheid van de taxateur vergroten om de mogelijkheid van leningen op basis van opgeblazen woningwaarden te voorkomen. De Dodd-Frank en Truth in Lending Acts vereisen nu dat beoordelingen 'onafhankelijk en zonder ongepaste invloed en dwang worden uitgevoerd'.

Omdat federale taxateur onafhankelijkheidsvereisten een beperkte reikwijdte van acceptabele interacties tussen taxateur en lening officieren definiëren, zijn geldschieters bang dat elk contact met taxateurs kan worden geïnterpreteerd als een inbreuk op de wet door te proberen de mening van de taxateur te beïnvloeden voordat de taxatie is voltooid. Lenders vergissen zich aan de voorzichtigheid om de mogelijkheid van ernstige disciplinaire maatregelen te vermijden. Leningfunctionarissen en makelaars kunnen de taxateur niet selecteren, noch de lener. Leners kunnen ook geen taxatie indienen die voor een andere geldschieter is uitgevoerd, hoewel ze "de bank kunnen vertellen dat er een andere beoordeling bestaat en de bank kan het taxatierapport rechtstreeks bij de andere instelling aanvragen."

De geldschieter bestelt de beoordeling vaak via een derde partij die een taxation management company (AMC) wordt genoemd. "Het gebruik van een AMC is geen vereiste, maar dat is de gangbare benadering van de onafhankelijkheid van taxateurs", zegt Joe Parsons, senior leningfunctionaris bij PFS Funding of Dublin, Californië, een regionale bankier en hypotheekmakelaar.

Veel geldschieters - vooral kleine, lokale - hebben directe verwijzingsrelaties met een klein panel van taxateurs en gebruiken geen AMC. Of de geldschieter heeft mogelijk een eigen onafhankelijke taxatieafdeling. De taxateur moet lokale kennis van het gebied hebben (marktcompetentie genoemd). Van taxateurs wordt verwacht dat zij zich houden aan de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice uitgegeven door de Appraisal Foundation, een professionele organisatie, hoewel deze normen niet wettelijk zijn.

Home Taxatie Kosten

Taxatiekosten verschillen per staat, maar taxateurs moeten gebruikelijke en redelijke kosten in rekening brengen voor het gebied. Verwacht $ 300 tot $ 500 te betalen voor een beoordeling van een standaard eengezinswoning.

"Complexere eigenschappen zijn duurder omdat de inspectie meer tijd kost", zegt Erin Benton, vice-president van Decorum Valuation Services, een taxatiemanagementbedrijf in Ellicott City, Md.

U moet de vergoeding vooraf betalen op het moment van de beoordeling, niet bij het sluiten; ongeacht of uw lening wordt afgesloten, heeft de taxateur het werk nog steeds gedaan. Hoewel de vergoeding misschien de moeite waard lijkt als het u in staat stelt om de herfinancieringsvoorwaarden te krijgen die u wilt, kan het een verspilling van geld lijken als een lage beoordeling betekent dat u niet kunt herfinancieren.

Aangezien geldschieters de waarde van een huis of de verwachte "streefwaarde" niet kunnen bespreken met een taxateur op het moment van toewijzing, kunnen huiseigenaren geen schatting van een taxateur krijgen over de vraag of hun huis waarschijnlijk hoog genoeg zal schatten om te herfinancieren voordat ze betalen voor de service, zoals ze konden vóór de nieuwe voorschriften. In het beste geval kunt u zoeken naar recente vergelijkbare verkopen op websites zoals Zillow en Redfin, maar hun records kunnen onvolledig zijn.

Een andere optie is om een ​​makelaar te vragen om een ​​vergelijkende marktanalyse uit te voeren en u te voorzien van afdrukken van recente vergelijkbare verkopen van de Multiple Listing Service, zegt Bruce Ailion, een agent bij RE / MAX Greater Atlanta. Vraag het vriendelijk, want ze zullen je een plezier doen - in tegenstelling tot een woningverkoop, zal de agent geen commissie verdienen met je herfinanciering.

Uw kansen op een hoge beoordeling verbeteren

De waarde die de taxateur uw huis geeft, hangt grotendeels af van de recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, maar u vergist zich als u denkt dat u niets kunt doen om uw huis te helpen aan het hoge eind van zijn potentiële taxatiewaarde te komen.

Je huis laten taxeren is vergelijkbaar met een eerste date, zegt Ailion. Hoewel je geen idee hebt hoe je partner je zal waarderen of evalueren, verbetert een goede verzorging je kansen om aantrekkelijk te worden geacht aanzienlijk. "Zo is het ook met de beoordeling", zegt hij.

“Uw eigendom moet netjes en schoon, overzichtelijk en gemakkelijk te inspecteren zijn. Huisdieren moeten worden ingesloten en ruiken gemaskeerd. Je wilt niet dat de taxateur wordt gehaast om eruit te komen, 'zegt Ailion.

Zo beschrijven taxateurs hoe ze werken:

"Over het algemeen maakt het niet uit of uw gazon niet wordt gemaaid of uw huis een puinhoop is," zegt gecertificeerde residentiële taxateur Ralph J. Vaccari, president van Vaccari & Associates in

Marblehead, Mass. "Het is echter belangrijk om te beseffen dat een vuile of onverzorgde woning het uiterlijk van slijtage boven normaal kan verhogen, en die toestand kan in feite de waarde beïnvloeden."

De taxateur geeft om het volgende, zegt Vaccari:

  • exterieur en interieur staat
  • totaal aantal kamers
  • functionaliteit, inclusief interieurontwerp en -indeling, en functionele veroudering
  • verbeteringen in keukens en baden, ramen, het dak en de systemen van het huis (verwarming, elektriciteit en sanitair) in de afgelopen 15 jaar die het huis actueler, functioneler en leefbaarder maken volgens de normen van vandaag
  • staat en leeftijd van de systemen van het huis
  • exterieur voorzieningen zoals garages, dekken en portieken
  • plaats
  • onaantrekkelijke kenmerken, zoals een uiterlijk dat niet overeenkomt met de rest van de buurt

Het is een goed idee om te wijzen op functies die misschien niet meteen duidelijk zijn en die mogelijk bijdragen aan de mening van de taxateur over waarde, zegt Parsons.

Voordat de taxateur komt

Uw huis voorbereiden op het bezoek van een taxateur is echter iets anders dan het voorbereiden voor een potentiële koper.

"Wanneer u uw huis opent voor een potentiële koper, wilt u emotionele reacties activeren", zegt Parsons. “Als verkoper wil je dat die koper zich kan voorstellen hoe gelukkig en comfortabel ze daar zullen zijn. Dergelijke subjectieve overwegingen zijn niet van toepassing op een beoordeling ', zegt hij.

Vaccari voegt eraan toe dat een huiseigenaar geen verandering zou aanbrengen, zoals het scheuren van oud tapijt om hardhouten vloeren te onthullen, voor een beoordeling, zoals hij of zij misschien voor een verkoper doet. Maar het opfrissen van de verf van het huis, zowel van binnen als van buiten, kan helpen, net als het opruimen van rommel om volledige toegang en weergave van alle delen van het huis, inclusief de kelder, mogelijk te maken.

Ten slotte: "Als de belastinggegevens onjuist zijn, wijs daar dan op", zegt Ailion.

Anders is het de verantwoordelijkheid van de taxateur om problemen te ontdekken en vragen te stellen waar dit gerechtvaardigd is, zegt Vaccari.

 

Als u een goede beoordeling verzekert

Proficiat! U hebt een belangrijke stap gezet bij het herfinancieren van uw hypotheek. Nu is het tijd om de volgende reeks stappen met uw leningfunctionaris te doorlopen. Als u een gunstige beoordeling heeft gekregen, gebruik dan een tool zoals Investopedia's hypotheekcalculator om de rentetarieven voor een herfinancierde hypotheek te onderzoeken voor een woning van uw waarde. Gewapend zijn met deze cijfers kan u helpen met enige onderhandelingsmacht wanneer u uw geldschieter ontmoet.

 

 

Een tweede mening krijgen over een lage beoordeling

Soms is de waarde van de taxateur niet alleen lager dan u zou willen, maar lager dan u denkt dat uw huis waard is.

"Een beoordeling is slechts de mening van één persoon," zegt Ailion. "Hoewel dit een getrainde en goed opgeleide mening is, zijn er, net als bij alle beroepen, goede en slechte beoefenaars."

Is er iets dat u kunt doen aan een lage beoordeling, gezien de strikte federale voorschriften die het proces regelen?

"Als de huiseigenaar niet van de waarde van de beoordeling houdt, kunnen ze een bezwaarschrift schrijven aan de kredietgever of AMC, maar de kans dat een taxateur zijn of haar mening verandert, is erg klein, tenzij de huiseigenaar overweldigend bewijs heeft dat de waarde is uitgeschakeld ', zegt Benton.

Je beroep kan alleen slagen als je aantoont dat de taxateur een belangrijke fout heeft gemaakt, zoals het onjuist weergeven van het vierkante beeldmateriaal of het aantal kamers; het negeren van een belangrijke voorziening, zoals een zwembad of spa; of het negeren van een vergelijkbare verkoop die een hogere waarde zou kunnen ondersteunen, terwijl het 'kersen plukken' van een minder geschikte vergelijkbare die op een lagere waarde zou duiden, zegt Parsons.

Je zou ook een geval kunnen maken door erop te wijzen dat de gebruikte composities in een inferieur schooldistrict of een inferieure onderverdeling waren die geen HOA met zwembaden en tennisbanen hadden, dat alle vergelijkingen verontrust of REO-verkopen waren, of dat ze hebben andere negatieve externe factoren die de waarde beïnvloeden, zoals in een drukke straat zijn, zegt Ailion. “Leg uit waarom ze anders zijn en niet gelijk aan die van jou. Je moet bewijzen dat er iets mis is met de geselecteerde vergelijkingen. '

Uw opties wanneer de beoordeling laag is

Als u een lage beoordeling niet succesvol kunt betwisten, hoe zorgt u ervoor dat de herfinanciering doorgaat? Als de beoordeling u op minder dan 80% eigen vermogen brengt - wat betekent dat de geldschieter u moet betalen voor een particuliere hypotheekverzekering - kunt u een herfinanciering doen en duizenden dollars afsluiten om die magische lening van 80% te krijgen -waarde verhouding en vermijd PMI. U kunt er ook voor kiezen om nu PMI te betalen. Als de thuiswaarde blijft stijgen, kunt u vergelijkbare verkopen aanbieden aan uw hypotheekbeheerder en hem vragen om PMI te verwijderen, zelfs als u nog niet veel van uw hoofdsom heeft betaald. Als uit de beoordeling blijkt dat je onder water bent, hoef je alleen maar te wachten tot de markt zich verbetert, tenzij je in aanmerking komt voor een overheidsprogramma, zoals HARP.

Het komt neer op

Als u begrijpt hoe het beoordelingsproces werkt, krijgt u de beste kans om een ​​taxateur de hoogst mogelijke waarde aan uw woning te geven. Taxaties komen niet altijd overeen met de waarden die leners hopen, en ze zijn een menselijk proces met ruimte voor subjectiviteit en fouten. U kunt bezwaar maken tegen een lage beoordeling, maar u zult alleen slagen met sterke gegevens om u te ondersteunen.

Loading...