10 grootste REIT's: een overzicht (SPG, PSA)

De 10 grootste REIT's in de Verenigde Staten allemaal leverde voorraadstijging in het afgelopen jaar en negen leverden dubbele cijfersverhogingen op. Gezien het feit dat REIT's niet zijn ontworpen voor waardering van aandelen - ze zijn ontworpen voor dividendrendement - is dit een duidelijke indicatie dat er iets mis is met de bredere markt. Een markt die slechts in één richting beweegt, is ongezond; het geeft aan dat een externe factor scheeftrekkingsresultaten is. In dit geval de schuld van langdurige record-lage rentetarieven. (Zie voor meer informatie Belangrijke tips om in te investeren REIT.)

Wanneer de tarieven stijgen, zal de aandelenmarkt op zichzelf moeten staan, wat moeilijk zal zijn omdat de terugbetaling van schulden duurder zal zijn voor veel bedrijven die goedkoop geld hebben geleend. Dit leidt tot een algemene waardevermindering van de aandelen, wat vervolgens leidt tot lagere consumentenuitgaven en deflatie.

Dit heeft allemaal invloed op REIT's. Hoewel alle REIT's waarschijnlijk een hit zullen zijn, bieden sommige uitstekende koopmogelijkheden, vooral omdat u in de tussentijd relatief royale dividendrendementen zult verzamelen. (Lees voor meer informatie: Woningen, gezondheidszorg en kantoren REITS.)

Van de 10 onderstaande REIT's ben ik bullish op vijf en bearish op de anderen gedurende de komende 1-3 jaar. Maar weet dit eerst: vanwege de huidige economische omstandigheden is vandaag geen ideaal moment om in een van deze REIT's te investeren. Het is waarschijnlijk - hoewel niet gegarandeerd - dat je tegen het einde van het jaar veel betere toegangspunten zult zien. (Lees voor meer informatie: Top 10 REIT's voor 2015.)

Alle nummers hieronder vanaf 13 april 2015.

Openbare opslag

Self-storage is geen industrie die een grote hit zal worden wanneer de realiteit begint. De meeste mensen die hun items in opslag hebben, houden ze daar, simpelweg omdat ze nergens anders kunnen ze plaatsen.

Public Storage (PSA) heeft de afgelopen drie boekjaren een consistente groei van boven- en ondergrens laten zien (alle getallen in duizenden):

Openbare opslag

FY2012

FY2013

FY2014

Omzet

$1,842,504 

$1,981,746     

$2,195,404

Netto inkomen

$939,258 

$1,052,453

$1,144,204

(Bron: Yahoo Finance)

Andere belangrijke statistieken:

Dividendopbrengst

2.80%

Korte positie

1.80%

Verhouding schuld / eigen vermogen

0.07

Operationele Cash Flow (ttm)

$ 1,61 miljard

(Bron: Yahoo Finance)

PSA zou een tijdelijke klap krijgen als de markt zou tanken, maar de onderliggende cijfers zijn sterk.

Gezondheidszorg REIT

Babyboomers gaan met 10.000 per dag met pensioen. Dit betekent niet dat ze rechtstreeks naar een senior woonvoorziening gaan; de meerderheid zal tien jaar of twee met pensioen gaan voordat een verpleeghuis een gedachte wordt. Het is echter altijd het beste om binnen te komen voordat iets een trend wordt.

Health Care REIT, Inc. (HCN) heeft de afgelopen drie boekjaren een consistente omzetgroei laten zien en het bleef stabiel op de onderste regel (alle cijfers in duizenden):

Gezondheidszorg REIT

FY2012

FY2013

FY2014

Omzet

$1,765,979  

$2,847,945     

$3,305,879 

Netto inkomen

$298,030 

$145,959     

$502,595

Andere belangrijke statistieken:

Dividendopbrengst

4.20%

Korte positie

4.60%

Verhouding schuld / eigen vermogen

0.80

Operationele Cash Flow (ttm)

$ 1,14 miljard

Eigen vermogen

Equity Residential (EQR) verwerft, ontwikkelt en beheert eigenschappen voor meerdere gezinnen. Sleutelwoorden: meergezins. Als de economie niet op de goede weg is, is het slechts een kwestie van tijd voordat de aandelenbeurs inhaalt. Dit leidt er waarschijnlijk toe dat grote bedrijven werknemers ontslaan om kosten te besparen en inkomsten te verlagen. Dit betekent op zijn beurt dat de voormalige werknemers lagerbetaalde banen aannemen en kiezen voor goedkopere levensomstandigheden. In dit scenario zou EQR nog steeds een klap krijgen omdat het niet als een vlucht naar veiligheid zou worden gezien, maar in werkelijkheid zou het een uitstekende waarde hebben.

Equity Residential heeft de afgelopen drie boekjaren een consistente omzetgroei laten zien en is comfortabel winstgevend gebleven (alle getallen in duizenden):

Eigen vermogen

FY2012

FY2013

FY2014

Omzet

$1,747,502 

$2,387,702 

$2,614,748

Netto inkomen

$841,719

$1,830,613 

$631,308     

Andere belangrijke statistieken:

Dividendopbrengst

2.80%

Korte positie

N / A

Verhouding schuld / eigen vermogen

0.97

Operationele Cash Flow (ttm)

$ 1,32 miljard

Ventas

Ventas, Inc. (VTR) investeert in ziekenhuizen, bekwame verpleeginstellingen, seniorenwoningen en medische kantoorgebouwen. Het rijdt ook op de huidige trends, zoals ouder wordende babyboomers.

Ventas heeft de afgelopen drie boekjaren een consistente groei laten zien op de bovenste en onderste regel (alle cijfers in duizenden):

Ventas

FY2012

FY2013

FY2014

Omzet

$2,468,509  

$2,809,405

$3,071,479     

Netto inkomen

$361,775 

$454,889 

$477,186 

Andere belangrijke statistieken:

Dividendopbrengst

3.10%

Korte positie

3.60%

Verhouding schuld / eigen vermogen

1.22

Operationele Cash Flow (ttm)

$ 1,25 miljard

AvalonBay communities

AvalonBay Communities Inc. (AVB) ontwikkelt, herontwikkelt, verwerft, bezit en exploiteert multifamiliegemeenschappen.

AvalonBay heeft de afgelopen drie boekjaren een consistente omzetgroei gerealiseerd en is stabiel gebleven op de onderste regel (alle cijfers in duizenden):

Avalon Bay

FY2012

FY2013

FY2014

Omzet

$1,000,627

$1,462,921 

$1,685,061

Netto inkomen

$423,562 

$352,771     

$697,327 

Andere belangrijke statistieken:

Dividendopbrengst

2.90%

Korte positie

3%

Verhouding schuld / eigen vermogen

0.72

Operationele Cash Flow

$ 886,64 miljoen

Denk hier twee keer over na

Simon Property Group Inc. (SPG) bellen tegen de grootste REIT is niet populair. Maar deze groep vertrouwt op winkelcentra, die tegenwoordig meestal niet in de smaak vallen bij Amerikanen. Wanneer retailers lijden, doet Simon Property Group dat ook, en de nabije toekomst zal waarschijnlijk geen omgeving bieden die leidt tot sterke consumentenuitgaven. Er is ook een schuld / eigen vermogen-ratio van 3,49, die niet aantrekkelijk is, en het nemen van dit risico voor een rendement van 2,80% komt niet neer op een ideale investering. Gelukkig vertrouwt Simon Property Group ook op premium verkooppunten, die goed presteren.

General Growth Properties Inc. (GGP) bezit, beheert, verhuurt en herontwikkelt regionale winkelcentra van hoge kwaliteit, waardoor het zich in een vergelijkbare situatie bevindt als Simon Property Group, maar het heeft geen gunstig verkoopsegment voor enige hulp. Bovendien, terwijl de high-end consument op dit moment vliegt, zal het niet te lang duren, omdat deze klasse van uitgaven sterk afhankelijk is van investeringen. General Growth Properties heeft een schuld / eigen vermogen-ratio van 2,03 en biedt een rendement van 2,30%. Ik zie dat dit een zeer risicovolle investering is.

Prologis, Inc. (PLD) bezit, ontwikkelt, beheert en verhuurt industriële distributie- en winkelvastgoed. Prologis heeft sterke fundamentals, waaronder een schuld / eigen vermogen-ratio van slechts 0,62 en biedt een royale opbrengst van 3,30%. Dit is een bearish call in de branche; het is niet specifiek voor Prologis.

Boston Properties Inc. (BXP) bezit en exploiteert kantoren in Boston, Washington, New York, San Francisco en Princeton, N.J. Het heeft een schuld / eigen vermogen-ratio van 1,26 en biedt een rendement van 1,90%. Net als Prologis is deze bearish call branchespecifiek.

Vornado Realty Trust (VNO) investeert in commercieel onroerend goed. Vornado Realty heeft een schuld / eigen vermogen-ratio van 1,27 en biedt een rendement van 2,30%. Een puur onroerendgoedspel als dit zal waarschijnlijk niet goed presteren in een deflatoire omgeving.

Het komt neer op

Bovenstaande informatie dient alleen als startpunt. Het moet niet worden beschouwd als beleggingsadvies. Naar mijn mening zullen alle REIT's een klap krijgen wanneer deflatie een realiteit wordt, maar dit zou een koopkans moeten bieden in de namen van hogere kwaliteit. En het is niet altijd een kwestie van kwaliteit. In sommige gevallen heeft het betrekking op trends in de sector. (Voor gerelateerde literatuur, zie: Veelbelovende ETF's voor 2015.)

Dan Moskowitz heeft geen posities in een van de bovengenoemde namen.