Vakantiehuis of inkomsten producerende investering?

De American Dream heeft de afgelopen 50 jaar behoorlijk wat veranderingen ondergaan. Het is uitgebreid met de mogelijkheid om een ​​tweede huis te kopen - een vakantiehuis. Dit zijn de huisjes aan het meer, de hutten in de bergen en de hutten op het strand die allemaal 90% van het jaar leeg staan ​​terwijl hun eigenaars tijd hebben voor de volgende vakantie - en de rekening betalen voor de hypotheek en onroerendgoedbelasting.

Er is natuurlijk een alternatief om uw cottage stof te laten verzamelen tijdens de stilstand. Je kunt het verhuren aan andere mensen die willen genieten van wat tijd zonder werk. Dit artikel zal ingaan op enkele van de problemen rond het verhuren van een tweede huis.

Een tweede huis kopen

Het houden van een hoofdverblijfplaats is een enorme financiële beslissing. Als u een tweede huis overweegt, gebruik dan een hypotheekcalculator om de rentetarieven van geldschieters in het gebied waar uw vakantieobject zich bevindt te onderzoeken. Nadat u schattingen van de totale kosten van uw maandelijkse hypotheekbetalingen hebt verzameld, bekijkt u uw financiële gegevens om te zien of u misschien beter gediend bent om met een hypotheek te gaan of contant te betalen.

Dit is waarom. Een tweede huis houden is een grote stap voorwaarts omdat een tweede huis alle kosten van uw eerste huis heeft en vaak meer. Maar het heeft niet de gemakkelijke afschrijvingen van de IRS.

Als u op zoek bent naar een vakantiehuis, maar niet over het kapitaal beschikt voor een volledige aankoop van contanten, neem dan geen tweede hypotheek op uw huis. De IRS heeft de maas in de wet gesloten waardoor een persoon een tweede hypotheek kon gebruiken om een ​​afzonderlijk vastgoedbelegging te kopen, terwijl hij of zij zijn of haar hypotheek nog aftrek van belastingen. Als u een hypotheek op uw hoofdverblijfplaats neemt om een ​​tweede woning te kopen, mag u de betalingen niet aftrekken als persoonlijke hypotheekrente. Dus als u van plan bent om te lenen voor een tweede huis, moet u een andere hypotheek afsluiten die fiscaal aftrekbare rente mogelijk maakt.

Zoals het staat

De huidige belastingregels voor tweede huizen, vakantiehuizen en tweede klasse huizen van beleggingskwaliteit zijn vaker veranderd dan die voor primaire woningen. Vanaf 2010, als u momenteel een tweede huis bezit voor persoonlijk gebruik, mag u het, of uw primaire woning, aan een andere partij voor maximaal twee weken (14 nachten) verhuren zonder enige inkomsten te rapporteren.

Aan de andere kant wordt een tweede huis als een vastgoedbelegging beschouwd als u er minder dan twee weken in doorbrengt en vervolgens de rest van de tijd probeert het te huren. Het is belangrijk om te onthouden dat, met de komst van resorts en dergelijke, de vraag naar een hut in het bos alleen op de piekmomenten kan komen - dezelfde periode dat u waarschijnlijk het pand zelf wilt gebruiken. (Zie ook:Belastingaftrek voor eigenaren van huurwoningen.)

De IRS over vakantiebeleggingen

Hoewel belastingen voor vastgoedbeleggingen traditioneel zachter zijn geweest dan voor andere soorten beleggingen, lijken tweede huizen een grijze vlek te zijn voor de IRS. Alle huurverliezen zijn "passieve verliezen" of "hobbyverliezen". Deze kunnen alleen worden afgeschreven tegen inkomsten uit andere passieve activiteiten zoals andere verhuur, een privé-partnerschap dat u niet helpt of een S-corporatie. Passieve verliezen die u niet kunt gebruiken, worden overgedragen totdat u het vakantiehuis verkoopt. Wanneer u het onroerend goed verkoopt, kunnen de verliezen uit het verleden worden gebruikt om eventuele winsten te compenseren. Als u achteraf meer passieve verliesafschrijvingen hebt, kunt u deze tegen reguliere inkomsten claimen.

U kunt echter tot $ 25.000 per jaar aftrekken als:

  • Uw aangepaste bruto-inkomen is minder dan $ 100.000 of
  • U neemt actief deel aan het beheer van het onroerend goed.

Deze belastingvoordeel verdwijnt bij $ 150.000 aangepast bruto-inkomen (AGI). Als u tussen $ 100.000 en $ 150.000 bent, komt u in aanmerking voor de helft van de aftrek. Dit lijkt dwaas, omdat de meeste mensen die het zich kunnen veroorloven om een ​​tweede huis te kopen een AGI hebben die ver boven deze cijfers ligt. Toch bevindt de echte uitdaging zich in de tweede toestand. U kunt de jaarlijkse aftrek gebruiken als u of uw echtgenoot een gekwalificeerde vastgoedprofessional wil worden en actief het onroerend goed beheert dat de passieve verliezen boekt. Wees echter gewaarschuwd, de IRS zal waarschijnlijk niet geloven dat je een fulltime baan en maanlicht hebt als vastgoedbeheerder. U hebt een gedetailleerd dagboek nodig over waarom, wanneer, waar en wat u doet als beheerder om uw zaak te bewijzen.

Een vakantiehuis verkopen

Woningen in populaire vakantiegebieden hebben meestal de neiging om een ​​meer dan gemiddelde waardering te zien, dus er kan een moment zijn waarop u geld wilt verzilveren en een nieuwe plek wilt vinden om te verblijven. Wanneer u een vakantiehuis verkoopt, is de duur van uw verblijf van invloed op uw vermogenswinstbelasting. Als u verkoopt voordat een jaar is verstreken, wordt u onderworpen aan de kapitaalwinstvoet op korte termijn. Als u na een jaar verkoopt, wordt uw federale belasting berekend tegen het kapitaalwinsttarief op lange termijn. (Zie ook: Een lange termijn mentaliteit ontmoet gevreesde vermogenswinstbelasting.)

Je kunt echter een beetje ontwijken als je bereid bent om volledig te verhuizen. Als u uw hoofdverblijf met belastingvrij van $ 250.000 per persoon verkoopt en vervolgens naar het vakantiehuis verhuist en dit uw nieuwe hoofdverblijfplaats verklaart, kunt u opnieuw de vrijstelling van $ 250.000 ($ 500.000 voor koppels) gebruiken - op voorwaarde dat u daar woont twee jaar lang. Helaas is deze strategie vaak alleen praktisch voor zelfstandigen of gepensioneerden. Er zijn ook andere beperkingen op het gebruik van de meerwaarde-uitsluiting voor vakantiehuizen die zijn omgezet in een hoofdverblijfplaats. (Zie ook:Is het waar dat u uw huis kunt verkopen en geen vermogenswinstbelasting betaalt?)

Tips voor de tweede huiseigenaar

Als je een tweede huis hebt om het te huren en je hebt een AGI van minder dan $ 150.000, ga dan naar binnen en begin met beheren. Dit betekent dat u geen agent kunt gebruiken om huurders te vinden. U regelt zelf reparaties, maar het geeft u passieve verliezen om af te schrijven.

Of, als actief beheer u niet aanspreekt of uw AGI te hoog is, kunt u meer tijd in de cabine doorbrengen en er een eigenschap van gemengd gebruik van maken in plaats van een vastgoedbelegging. Dit betekent dat de belastingen veranderen met de verandering van de aanwijzing - vooral dat u geen passieve verliezen kunt gebruiken. Maar u kunt wel een percentage van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting claimen als aftrek van uw inkomstenbelasting.

Het komt neer op

Het veranderen van een vakantieobject in een winstgevende huur is vaak een zware strijd. Voordat u een verhuurder van een vakantiehuis wordt, moet u goed kijken hoe uw belastingen worden beïnvloed. De meeste mensen die een tweede huis bezitten, zouden beter worden gediend door ze te laten classificeren als een gemengd gebruik voor belastingdoeleinden en ze te verhuren voor slechts de belastingvrije 14 nachten in een bepaald jaar. De mensen die wel tweede huiseigenaren worden, worden meestal gedreven door dezelfde dwang die ertoe leidde dat ze het onroerend goed in de eerste plaats kochten. Als u een van die mensen bent, kunt u het beste actief deelnemen aan het beheer van uw eigen onroerend goed.

Bekijk de video: Grote stappen in China van welvaart naar welzijn: Frits Bosch en Hanneke Veringa (Oktober 2019).

Loading...