Luxe onroerend goed kopen: hoe privé?

Een nieuw pilotprogramma van het Amerikaanse ministerie van Financiën dat is ontworpen om personen te identificeren die duur onroerend goed kopen in all-cash deals, hoewel een shell-bedrijf - dit kan een manier zijn om geld wit te wassen - gevolgen heeft voor iedereen die deze techniek gebruikt om hun privacy te beschermen. Op dit moment wordt het programma slechts op twee gebieden getest, maar het zou best nationaal kunnen worden. Dit is wat potentiële kopers van onroerend goed met een hoog ticket moeten weten.

Medio januari heeft het Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) van het Amerikaanse ministerie van Financiën 'Geographic Targeting Orders' (GTO's) uitgegeven waarvoor Amerikaanse verzekeringsmaatschappijen tijdelijk de daadwerkelijke 'nuttige' eigenaren achter shellbedrijven moeten identificeren en rapporteren aan FinCEN. betaal alle contanten (inclusief cheques van kassiers) voor luxe residentieel onroerend goed.

Een titelbedrijf dat valse informatie verstrekt of hieraan niet voldoet, kan volgens Stephen Hudak, een woordvoerder van FinCEN, worden gestraft. Voor alle duidelijkheid: de GTO's impliceren op geen enkele wijze ongunstige bevindingen van FinCEN met betrekking tot de titelvennootschappen. Integendeel, zoals FinCEN in een persbericht verklaarde, "stelt het de hulp en medewerking van de titelverzekeringsmaatschappijen en de American Land Title Association op prijs bij het beschermen van de onroerendgoedmarkt tegen misbruik door illegale actoren."

Een pilootprogramma

Voor nu is de vereiste van toepassing op twee van de belangrijkste hubs van de natie voor rijkdom - Manhattan in New York City en Miami-Dade County in Florida - voor onroerend goed verkocht op respectievelijk boven $ 3 miljoen en $ 1 miljoen. Het pilotprogramma, dat begon op 1 maart, duurt 180 dagen - tot en met 27 augustus. Als FinCEN constateert dat een aanzienlijk aantal verkopen van onroerend goed verdacht geld omvat, zal het permanente rapportagevereisten in het hele land ontwikkelen.

De aanleiding voor deze nieuwe rapportagevereisten is dat alle contante aankopen - aankopen zonder bankfinanciering "kunnen worden uitgevoerd door personen die proberen hun activa en identiteit te verbergen door woningen te kopen via naamloze vennootschappen of andere ondoorzichtige structuren," volgens een persbericht van FinCEN.

"Je kunt veel geld uitgeven om een ​​huis te kopen, en dan kun je dat huis een jaar later verkopen," zei Heather Lowe, een advocaat bij Global Financial Integrity, een in Washington, DC gevestigde onderzoeks- en adviesorganisatiedie illegale financiële stromen analyseert, in een interview met NPR. "En ineens is al dat geld helemaal schoon geld."

Controleren op vuil geld

Uit een onderzoek van de New York Times bleek dat sinds 2000 44% van de landelijke verkoop van onroerend goed voor $ 5 miljoen of meer betrokken was bij shell-bedrijven. In markten zoals Manhattan en Los Angeles is het cijfer zelfs nog hoger. Het Amerikaanse ministerie van Justitie heeft gewaarschuwd dat anonieme shell-bedrijven het meest gebruikte systeem zijn voor het witwassen van criminele opbrengsten.

Wanneer leningen betrokken zijn bij onroerendgoedtransacties, zijn banken en door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) al verplicht om verdachte activiteiten te melden. Maar anonieme kopers die contant betalen zijn historisch onder de radar gevlogen. Als gevolg hiervan is de praktijk een populaire manier geworden voor mensen en organisaties van over de hele wereld om hun vuile geld op te ruimen.

"In de loop der jaren zijn onze regels geëvolueerd om de standaard hypotheekmarkt transparanter en minder gastvrij te maken voor fraude en het witwassen van geld", aldus FinCEN-directeur Jennifer Shasky Calvery. “Maar contante aankopen vormen een complexere kloof die we willen aanpakken. Deze GTO's zullen waardevolle gegevens opleveren die de wetshandhaving zullen ondersteunen en onze bredere inspanningen ter bestrijding van het witwassen van geld in de vastgoedsector zullen informeren. ”

De gevolgen

De verhuizing heeft gevolgen voor miljarden dollars in onroerendgoedtransacties. In Manhattan, bijvoorbeeld, waren er 1.045 residentiële verkopen geprijsd op $ 3 miljoen in de tweede helft van vorig jaar - waard ongeveer $ 6,5 miljard in totaal, volgens onroerend goed gegevensbedrijf PropertyShark.

Het programma zal waarschijnlijk de onroerendgoedsector verstoren, die de afgelopen jaren een boom heeft gekend die in toenemende mate wordt versterkt door rijke, anonieme kopers die shellbedrijven gebruiken. Voordat de vereiste zelfs eerder deze maand van kracht werd, waren leden van de onroerendgoedgemeenschappen in Manhattan en Miami begonnen manieren te onderzoeken om de regels te omzeilen - inclusief het gebruik van strokopers, het afzien van een titelverzekering en, misschien de gemakkelijkste oplossing, gewoon wachten tot augustus 28 om te kopen.

Een andere zorg van de industrie is dat de eisen de verkoop van luxe uit de beoogde steden - Manhattan en Miami, voorlopig - naar de nabijgelegen markten, zoals de provincies Broward en Palm Beach in Florida en aan de overkant van de rivier naar Brooklyn in New York zullen duwen. En sommigen zijn bang dat de vereisten buitenlandse kopers zullen dwingen om hun dollars ergens anders naartoe te nemen, op een moment dat de pool van buitenlandse kopers al is gekrompen vanwege zwakke buitenlandse valuta.

Het kan ook moeilijk zijn om erachter te komen wie er achter een shell-bedrijf zit: kopers kunnen hun identiteit achter laag na laag van shell-bedrijven maskeren en door de namen van advocaten of andere "houders" te gebruiken in plaats van hun eigen namen.

Toch ondersteunt de National Association of Realtors (NAR) de stap als een "redelijke" aanpak om het witwasprobleem te bestrijden, en merkt op dat "makelaars en makelaars niet in staat zijn witwassen te detecteren, aangezien de betrokken fondsen echt landgoedtransacties worden afgehandeld via gereguleerde financiële instellingen. ”NAR heeft samengewerkt met FinCEN om vrijwillige richtlijnen te creëren voor vastgoedprofessionals om tekenen van witwassen te herkennen, en heeft de informatie gedeeld met haar leden via haar website, workshops op nationale bijeenkomsten en in verschillende publicaties .

Het komt neer op

Als het FinCEN-programma doet wat het beoogt te doen - hard werken tegen witwassen - zal het worden uitgebreid naar andere onroerendgoedmarkten en op langere termijn. Hoewel alle ophef over de eis grotendeels afkomstig was van advocaten en makelaars, is de terugslag van kopers - de groep die er het meest toe doet - vrijwel onbestaande. "Ik heb nog nooit iemand naar me toe laten komen en zeggen 'Oh, ik wil mijn naam niet prijsgeven'," zei Nelson Gonzalez, senior VP bij Esslinger-Wooten-Maxwell (EWM), een residentieel vastgoedbedrijf in Miami Beach, naar The Real Deal magazine. Voorlopig kunnen kopers van luxe onroerend goed geheim blijven, zolang ze niet van plan zijn om in Manhattan of Miami te kopen.

Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in Tips voor het kopen van luxe onroerend goed en Investeren in luxe onroerend goed.

 

 

 

Loading...